Auf den ersten Blick erscheint der Sachverhalt unspektakulär. Ein Vermieter kündigte in München seiner Vermieterin weil er Eigenbedarf anmeldete. Wenn man die Sache aber näher in Augenschein nimmt, wird ersichtlich dass die Angelegenheit so einfach doch nicht ist. Der Kläger kündigte die Wohnung nämlich nicht für sich selbst sondern für eine zweite Klägerin, eine Verwandte die für ihr Studium eine Wohnung benötigte. In das frühere Kinderzimmer der elterlichen Wohnung könne sie nicht mehr zurück, weil es in der Zwischenzeit von ihrer Schwester genutzt werde.
Ein Fall – zwei Perspektiven zum Thema Eigenbedarf
Auch das Amtsgericht München sah dies so, woraufhin im Anschluss eine Räumungsklage folgte. Das Landgericht München I wiederum vertrat eine andere Auffassung. Die Klage wurde abgewiesen, eine Revision zugelassen. Als das Urteil danach vor den Bundesgerichtshof ging wurde es in letzter Instant aufgehoben und zurückverwiesen.
Das endgültige Urteil des Gerichts
Das Landgericht München I sah die Räumungsklage vor allem deshalb als unbegründet an, da die ausgesprochene Kündigung des Klägers formell nicht wirksam sei. Problematisch sei hierbei vor allem, dass die Gründe für die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf nicht ausreichend dargestellt wurden. Besonders bemängelt wurde in diesem Zusammenhang, dass es keine genauen Angaben darübr gebe, wie die Wohnungssituation der zweiten Klägerin aussehe. Bloß das Kinderzimmer zu erwähnen, reiche in diesem Fall nicht aus, vor allem da die Klägerin dort ja schon seit einiger Zeit nicht mehr gewohnt habe .
Anders hingegen die Auffassung des BGH, wonach die von den Klägern erklärte Kündigung ausreichend begründet ist.
Die Begründungserforderniss laut $ 573 III BGB sei zwar zutreffend vom Berufungsgericht angeführt worden, da dem Mieter ja alle Möglichkeiten gegeben werden müssten um seine Interessen bestmöglich wahrzunehmen . Diesem Zweck werde im Allgemeinen jedoch Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Generell würde es bei einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf reichen die Person zu nennen, die die Wohnung benötige und deren Gründe zu erläutern.
Der Sichtweise des Bundesgerichtshofs nach erfülle das Kündigungsschreiben diese Anforderungen, da genau genannt werde wann die Klägerin 2 nach München zurückkehren werde und dass sie dann in einem eigenen Haushalt zu leben gedenke. Damit sei, so der BGH, das berechtigte Interesse der Kläger an der Beendigung des Mietverhältnisses über die von der Beklagten bewohnte Wohnung ausreichend dargelegt.
Schlussfolgerung
Es gibt etliche Gründe für eine Kündigung. Die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist dabei einer der am häufigsten auftretenden Gründe. Wer hierzu fachlichen Rat oder Hilfe bei der fachgerechten Formulierung benötigt sollte einen Rechtsanwalt für Mietrecht hinzuziehen.
Eine Kündigung muss laut § 573 BGB immer begründet werden.
Der BGH hat für Kündigungsschreiben feste und eindeutige Richtlinien erlassen. Das entscheidende Kriterium ist, dass in einer Kündigung die Begründung so klar formuliert ist, dass man sie von anderen Gründen unterscheiden kann. Wenn es zu einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf kommt muss man deshalb auf folgende Punkte besonders achten: Die Person die zukünftig in die Wohnung möchte muss genau bezeichnet werden und die Gründe für den Einzug bzw. das Interesse der betreffenden Person muss verständlich gemacht werden.
Wichtig ist hierbei aber noch folgendes: Ein Vermieter kann innerhalb von 5 Jahren nach Abschluss des Mietvertrags dem Mieter nicht einfach kündigen. Dies nennt man auch “unzureichende Bedarfsvorschau”. Mit “unzureichender Bedarfsvorschau” bezeichnet man den Fall, dass der Vermieter die Umstände der Kündigung schon im Voraus hätte kennen und dementsprechend handeln müssen (vgl. etwa BVerfG NJW 1989, 970; NJW-RR 1993, 1357; LG Paderborn WuM 1994, 331).